Lorsque l’on est propriétaire ou que l’on veut se lancer dans l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers (terrains nus, maison, appartements, immeubles, locaux commerciaux…), il s’avère parfois nécessaire d’en connaître ce que l’on appelle la valeur cadastrale locative.
Qu’est ce que la valeur locative d’un bien immobilier
En France, on entend par valeur cadastrale locative, les revenus, issus des loyers, qu’un propriétaire pourrait tirer annuellement d’un bien mis à la location. Cette valeur s’entend de façon brute, c’est à dire hors cautions, hors droits au Bail ni frais d’entrée et hors charges. Il s’agit donc de l’estimation d’un revenu locatif brut, a ne pas confondre avec la valeur vénale d’un bien immobilier !
A quoi sert la valeur locative ?
Si la valeur locative d’un bien immobilier sert à estimer le montant des loyers annuels que ce bien pourrait générer, elle sert aussi et surtout de base de calcul pour l’administration fiscale. C’est à partir de cette valeur locative que seront calculés certains impôts locaux tels que la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Il convient donc d’estimer au plus juste la valeur locative d’un bien pour éviter l’augmentation de ces impôts locaux dont le calcul est particulièrement complexe. Mieux vaut donc faire appel à un expert pour un résultat juste, adapté et cohérent.
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Comment estime t on la valeur locative d’un bien?
Afin de calculer au plus juste la valeur locative d’un bien, plusieurs critères doivent être pris en compte. Cette estimation ne doit pas se faire à la légère et fait l’objet d’un cadre rigoureux.
1 – La classification du bien et son affectation
Selon que vous disposiez d’un terrain nu ou d’un immeuble de rapport les bases de calcul de sa valeur locative différent.
2 – Sa superficie et sa localisation
La valeur locative d’un bien immobilier bâti est calculée à partir de surface pondérée (surface habitable plus 50% des surfaces annexes dont la hauteur est inférieure à 1m80. Sont inclus dans le calcul des surfaces annexes, les caves, balcons, mezzanines…). Cette surface pondérée est multipliée par le taux d’indice cadastral fixé par la mairie sur une zone bien définie. Selon le quartier ou la zone concernée d’autres indices entrent en ligne de compte. Cette valeur locative n’est pas figée et évolue dans le temps au grès des équipements de l’agglomération…
3 – Son niveau de confort
Autre point essentiel dans le calcul de la valeur locative d’un bien immobilier bâti son niveau de confort qui varie sur un échelle de 1 à 8. Le premier niveau correspond aux biens les plus délabrés et le huitième aux logements de grand standing. Dans le cas d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, les différents équipements dont est doté le bien entrent en considération dans l’estimation de sa valeur locative. De plus chaque élément dit « de confort » et en bon état de marche augmente est converti en m² pour le calcul de la valeur locative du bien par l’administration fiscale. Ainsi une douche, un lavabo, une installation au gaz, un réseau électrique…augmentent la surface pondérée de par le niveau de confort qu’il procure (un lavabo 3m², un WC 2m², une baignoire 5m²…)
Estimation avec prise en compte de locaux de référence
Afin d’affiner l’estimation de la valeur locative d’un bien, ce dernier est comparé avec celle de locaux dits de référence (estimation du prix au m² fixé par la commune).
Une valeur locative n’est pas une valeur fixe dans le temps. Elle est susceptible d’évoluer considérablement d’une année sur l’autre en fonction des différents travaux et aménagements réalisés par le propriétaire, mais aussi en fonction de l’attractivité du quartier, de la commune ou de la zone dans lequel il est situé.
